한인 2022 년에 부동산업에서 이직

부동산 직업 자체가 불안정한 직업이고 영구적인 직종으로 안착이 어려운 현실 때문에 다른 직업에 비교해서 이직율이 가장 높다. 

2022 년에 신문에 광고를 내면서 활동한 부동산 업자는 405 명인데 이 가운데서 15 년 이상 경력자는 42 명으로서 10 %에 불과하다.

2022 년 전체 이직자는 111 명인데, 10 년 이상 경력자가 13 명이 이직을 했다. 1년 후 이직자는 40 명으로서 36 % 이며, 2 년 후 16 명, 3 년 후 13 명, 4 년 후 12 명 으로서 전체 81 명이 4 년 후에 이직 함으로서 73 % 가 4 년 만에 이직했다. 

특히 2009 년에 한인 신참 163 명이 몇 년간이나 부동산업에 종사 할 수 있는가를 추적 해 보았다. 7 년 만에 90 % 가 이직을 한 사실만 보아도 부동산업은 영구적인 직종이 될수 없다는 것을 알 수 있다.

더구나 어떻게 하다가 매매가 이루어진다고 하더라도, 사기꾼 판매자를 만나게 되면 더 황당한 꼴이 된다.

성별로는 남자 62 명, 여자 499 명이 이직했다. 

Covid 19 로 인해서 급격한 가격상승, 매물 부족, 과포화 한인 부동산 업자 속에서 평균 경력 4 년으로서는 부동산 업으로 생계를 꾸려나가기가 어렵다.

그리고, 부동산업은 불안전한 수입, 불규칙한 업무 시간, 다양한 지식 습득문제, 때로는 극심한 “스트레스“에 시달려야 되고, 경험과 지식 부족으로 사고 발생 시 위험 부담이 아주 높은 직업이다. 더구나 부동산 불경기와 호황에 따라서 신참은 1 ~ 3 년 사이에 이직을 한다. 1 ~ 3 년 이직 후 복직한 후 다시 철새같이 떠나가는 곳이 부동산 업계의 현실이다. 

1. 년도 별 이직자 수

2. 2021 년 이직자 경력 년수

2022 년 전체 이직자는 111 명이다. 1 년 후 이직자는 40 명, 2 년 후 16 명, 3 년 후 13 명, 4 년 후 12 명 순위이다.

신참 부동산 업자로서 4 년 이상 경륜이 쌓여야 부동산업에 적응되어 지속될 수 있다는 결론이다.

2022 년 이직자 경력 년수

3. 2009 년 새내기 이직자 분석

처음 부동산업에 투신 한 후에 몇 년 동안 계속해서 부동산업에 종사 할 수 있느냐는 것이 관심사다. 왜냐하면 부동산업으로서 생계유지가 불안정하고, 한 개인이 다양한 지식 습득을 한다는 것이 지극히 어렵기 때문이다. 그리고 잘못에 대한 법적 책임도 크다.

이 조사를 위해서 가주 부동산 협회 (C.A.R.)에서 2005년에 처음으로 부동산 면허 취득자 100 명을 대상으로 5 년간 생존율 조사를 했었다. 이때에 5 년 후에 생존율은 43 % 였다.

100 명이 첫해 100 % 로 시작해서 1 년 후 18 % 이직, 2 년 후 29 % 이직, 3 년 후 42 % 이직, 4 년 후 57 % 가 이직했다.

여기에 착안해서, 2009 년에 한인 새내기 부동산 업자 163 명 (남 75 명, 여 88 명) 의 생존율을 추적하고 있다. 10 년 후 잔류는 9 명이다. 

163 명이 시작한 후에 첫 해에 이직 92 명, 잔류자 71 명 이었다. 3 년 후 27 명이 이직함으로 잔류자는 44 명이었다. 4 년이 지난 후 이직자는 11 명, 잔류자 33 명이었다. 새내기 전체의 80 % 가 이직했다. 즉 한인 잔류자는 20 % 이고, 가주 전체는 57 % 이다.

14 년 후인 2022 년까지 잔류한 사람은 5 명이며 97 % 가 이직했다. 즉 3 % 만 잔류했다. 지난해 인 2021 년인 13 년 째에 잔류한 사람은 8 명이었는데 2022 년에 3 명이 이직을 했다.

2022 년에는 잔류자는 남자 2 명,  여자 3 명 이다. 즉 남자 1 명 이직, 여자 2 명 이직이다.

4. 이직 원인 :

부동산업으로 밥벌이를 할 수 없기에 떠난다. 한인 부동산 시장이 과포화 상태로서 밥그릇을 찾을 수 없기에 이직한다. 그리고 주택 가격은 계속 상승한다지만 가격이 너무 올라서 구입 능력자가 적고, 매물이 적기 때문에 일부 지역에서는 가격이 약간 상승한다고 해서 부동산업으로 안전성 있는 생계를 꾸려나가기가 어렵다.

부동산업은 매매가 이루어져야 수입을 갖는 commission 제도이므로 고정 수입이 안이기에 생활이 불안정하다. 그러므로 주류 사회에서는 여자가 부업으로서 종사하기 때문에 성비가 여자 60 %, 남자 40 % 이지만 한인 2022 년 성비는 남자 232 명, 여자 173 명으로서 남 57 %, 여, 43 % 로서 California 평균과 성비 차이가 크다.

가주 부동산 협회 (C.A.R.)의 2018 년 설문 조사에서 판매나 구입 위탁을 한 건도 못 받은 사람이 24 %, 1 주일에 평균 36 시간 근무, 18 % 가 50 시간 이상 근무, 71 %가 전업이며, 2 년제 대학 이상이 51%, 평균 년령 56.8 세다.

부동산 업은, 다른 업종에 비교해서 지출이 적을 것이라고 생각하는 사람이 있겠지만 년간 협회비와 관련된 $1,500 지출은 기본이고 광고비와 다른 비용이 많이 지출된다. 자동차 유지비, 사무용품 비용같은 것을 감안해야 된다.

예로서, 나의 경우에, 한 교회 판매 위탁을 받아서 광고비로 지출된 액수가 $10,000 이었는데, 계약 기간 중에 교회가 교묘한 수법으로 다른 사람한테 판매함으로서 광고비와 부동산 commission 약 $27만을 날린 사건이 있다. 목사도 믿을 수 없다. 그리고 대학 동창 간에 땅을 $40 만에 구입한 후 주택을 더 많이 건축할 수 있는 지목 (zoning)으로 변경함으로 $3백만에 판매를 했지만 사기꾼 동업자 판매자가 “에스크로” 종료 몇일을 앞두고서는, 어떤 부동산 업자가 말하기를 판매 가격 보다도 $9백만 가치의 땅을 헐값에 판매한 것은 부동산 업자 의무 위반이라면서 변호사를 채용했다. 이런 감정 가격이 나올 수도 없는 허황된 사기성 주장에 맞대응 소송을 할려고 했지만 컴미션 $35만을 날리는 것이 스트레스로 건강 잃는것 보다는 낳다는 주변의 만류에 소송을 포기함으로 몇 년간 고생한 끝에 희망한 부동산 컴미션 $35만을 포기했든 일도 있다. 믿는 도끼에 발등 찍힌다고, 대학 동창도 일회용 인간관계였다.  

현재는 매물로 나온 주택 찾기도 어렵고 판매도 어렵기 때문에 부동산 업자가 생존하기가 더욱 어렵다. 더구나 현재 부동산 가격은 미친 가격이지만 매물이 적기 때문에 아직도 일부 지역에서는 가격이 상승하고 있다. 물론 지난 해 중순부터 이자 상승으로 현재 부동산 가격이 하락되고 있는 지역들이 있다. 

평균 세대 수입으로는 주택 구입 능력 한계점이 벌써 저 멀리 떠나가 있기에 매물이 있더라도 판매까지는 많은 시일이 소요되고 있다, 특히 현재 이자율 상승 기미를 보이기 때문에 가격 하락이 예상된다.

주택 투자가들이 실제 거주자 사이에서 힘의 균형도 깨졌다. 투자가들은 주택을 구입해서 단독 주택 임대업으로 전환하므로 주택 부족 현상이 발생 한 탓으로 가격이 치솟았다.

한 개인이 주택을 26 채 소유, 어떤 한인은 33 채를 소유한 사람도 있다. 한인들 가운데서 주택을 2 ~ 4 채 소유한 사람들이 많다. 실제 거주할려는 사람이 융자를 받아 집 구입하기가 어렵기 때문에 집을 팔고서 이사 나갈 생각도 못한다.

현재 California 주 세대당 수입 기준으로 구입 할 수 있는 능력은 지난 12 월 말 기준으로 $382,306 인데도 시장 가격은 $882,950 이므로 주택 가격이 너무 높다.

한인 사회에는 부동산 경력자 찾기가 어렵다. 한인들의 평균 부동산 경력은 3 년이다.

부동산 업자를 채용하는 사람 입장에서도 경륜이 짧은 부동산 업자 채용에는 큰 위험 부담이 따른다. 심지어 10 년 이상 경륜자가 부동산 매매 절차와 계약서 작성을 잘 못하는 사람을 흔히 볼 수 있다. 경험이 부족한 부동산 업자를 만나면, 구입과 판매도 못하게 만드는 것을 볼 수 있다.  

부동산업자 수입이 불안전하고, 불규칙한 업무 시간, 극심한 스트레스, 다양한 지식 습득문제, 경험과 지식 부족으로 사고 발생 시 위험 부담이 아주 높은 직업이다. 더구나 부동산 불경기와 호황에 따라서 철새같이 움직이는 곳이 부동산 업계의 현실이다.

다른 어떤 업종보다도 다양한 전문적 지식과 경험을 요구함으로 오래된 경륜자도 부동산 업계에서 생존하기란 쉽지 않기 때문에 이직자가 많이 발생한다.

김희영  김희영 부동산 (310) 307 - 9683