Reverse 융자 악몽 ! 

안정된 노후 준비라는 선전을 곁들여서 reverse 융자 선전에 현혹되면 폐가 망신 당 한다.

피해자들은, 실제로 미국에서 어떻게 이런 융자가 있는가 ? 이런 융자로 상상도 못한 황당한 피해를 당 할 수 있는가 ? 상식적으로 도저히 이해 할 수 없는 것이  reverse 융자라는 것이다. 

Reverse Mortgage Insight 에 의하면, Corona Virus 로 인해서 주택 순수 가치를 담보로 받는 융자 (Equity conversion Mortgage / HECM) 신청자가 2020 년  2 월 보다는 3 월에 15 % 상승했고, 2019 년 1 분기보다 50 % 상승했다는 보도다. 왜냐하면, 투자 수입에 의존하고 있는 퇴직자들한테 Corona virus 가 가장 심각한 타격을 주고 있기 때문이다. 신청자가 많은데다가 은행이 위험 부담을 줄이기 위해서 2020 년 4 월 중순 현재는 JPMorgan 은행은 주택 순수 가치에 대한 융자 (equity line of credit)를 일시 중단했다. 현재는 은행도 몸조심하고 있다.

2020 년 5월 11 일 CNBC 보도에 의하면, 투자 금에서 돈을 빼내어 사용 할 때에 가장 낮은 수익률이 되므로 투자 금에서 돈을 빼 내지 않고서 우선 현찰을 만들 수 있는 방법으로 Reverse 융자를 선택하겠다고 생각하는 사람이 있지만 Reverse 융자 내용을 잘 모르기 때문에 이런 위험에 빠지게 된다는 것이다. 하지만 최근에 Reverse 융자 받기가 어렵다. 은행이 주택 순수 가치에 대한 융자를 꺼리고 있다. 

FBI 와 HUD에서는 reverse 융자 사기가 1999 년부터 2008 년 사이에 1,300 % 증가 되었으므로 피해자는 FBI, HUD 또는 연방 검찰에 신고하기를 바란다. 금융사기는 30 년 징역형과 벌금 $1 백만 달러 또는  총 이익금의 두 배 또는 다른 사람에 대한 총 금전적 손실의 두 배 중 큰 쪽을 택한다. 이런데도 은행 상대 융자 사기는 중단을 모른다.

2017 년의 한 사건에서, 주택 소유권을 아버지와 아들이 갖이고 있었다. 아들이 사기로$8,000,000 배상 판결을 받았다. 아버지는 곧 바로 Reverse 융자 신청을 해서 주택에 저당 설정된 2 곳의 빚을 갚은 후에 Reverse 융자로 $308,576 을 받았다. 그 후 Reverse 융자 회사는 다른 융자 회사에 $422,02에 판매했다. 법원은 배상 판결 받은 후에 Reverse 융자를 통해서 재산을 이전 한 것은 사기이므로 모든 비용과 사기성 재산 이전에 대한 가중 처벌을 판결했다.

2019 년 3 월 18 일, 부동산 가치를 부풀려 올린 허위 감정서와 가짜 융자 신청서 작성하고, 실제로는 자기가 소유하는 회사 이름으로 융자를 받아 낸 사기 사건도 있다.

Reverse 융자는 전혀 위험이 없다고 해서 융자를 받았는데 현재 차압이 진행 중인 사건도 있다.

First One 융자회사는, HUD에서 허락된 융자 기관, HUD 융자 상담 기관이라면서 허위 선전에다가, 가짜 HUD 인장까지 찍힌 직인을 사용했고 HUD 양식을 사용했다. 마치 금수저 조국 집안이나, 흙수저 기생충 영화에 나오는 위조 장면이다. 

USA Today 의 2019 년 12 월 19 일 기사 제목, “Reverse  융자가 끝이 나면 상속인한테 남은 것은 심장마비 !”  법률 정보 (law.com) 2019 년 11 월 22 일자, “Reverse 융자에 연방 주택청(HUD)이 개입했지만 아직도 노년층에는 위험하다”.

L.A. Times 2019 년 3 월 14 일, “"미국에서 가장 싫어하는 Reverse 주택 융자가 복귀”.

The Washington Post, 2013 년 7 월 19 일, “Reverse 융자는 노인한테 악몽”이라는 기사 제목이다.   

L.A, Times 2013 년 7 월 21 일, “Reverse 융자에는 상상도 못할 일이 발생”, “미국에서 실제로 이런 융자가 있을 수 있는가라고 했다.

투자 신문 (Investment News), 2012 년 6 월 29 일, “Wells Fargo 은행이 채무자로부터 reverse 융자 관련 피소”

L.A. times 2000 년 8 월 20 일, 이자와 부대 비용을 합해서 1 년에 30 % 라는 엄청난

비용을 지불해야 된다. Fannie Mae에서는 이 융자를 중단 했다. 노인들은 정규적인 이자 이외에도 부동산 판매 시에는 은행에 또다시 10 % 를  지불해야 된다. 가격이 오르는 지역에서는 채무자에게 년 간 40 % 경비가 지출된다.

2020 년 5월 11 일 CNBC에서, Corona Virus 시작된 이후에, “Reverse 융자를 다른 퇴직 소득과 연관해서 사용할 수 있지만 "위험이 동반되어 되돌아온다" 는 원리를 알아야 된다. 다른 어떤 융자보다도 비용이 비싸다. 다시 고려하기를 바란다.” 고 경고했다.

심지어는 Reverse 융자를 제공하는 WestCal Mortgage Reverse 회사의 reverse 융자 broker 가 말하기를, reverse 융자는 큰 문제다. “상속자들은 채무자가 사망 후에서야 이해 할 수 없는 융자라는 것을 알게 되고, 은행이 채무자 재산을 완전히 강도질 했다”는 것을 인식하게 된다. “

Reverse 융자 Broker의 조언은, 부모가 reverse 융자를 받는다고 할 때에  부모에 대한 질문은 ; 1. reverse 융자 만기 때의 상환 액수와 절차 ? 2. 누가 집을 판매 할 수 있나 ? Reverse 융자를 받기 전에, Reverse 융자는 위험이 없는가 ? Reverse 융자는 무엇이며, 문제 발생 시에 어떻게 처리 할 수 있나 ?

USA Today에서, Reverse 융자를 받은 사람의 절대 다수는 처음부터 이 융자를 신청하지  말았어야 하며, 이것은 악덕 융자 (predatory) 라고 규명했다. 유명 언론에서 잘못된 융자라고 규명했는데도 Reverse 융자를 받을 것인가 ? 

2006 년부터 시작된 불경기의 주범은 신용이 나쁜 사람한테 과다한 융자 비용과 높은 이자를 받고서 채무자를 차압에 몰리게 했다는 "비우량 주택융자 (sub-prime)"을 “악덕 융자”, “유독성 융자”로 지칭 했다. 이로 인해서 수십만 명이 피해를 보았다.

2007 년 수백 명이 은행 상대로 소송을 제기했다. 정부는 이 때에서야 11 개 주 검찰이 개입해서 2007 년 10 월 초에 5 개 은행 상대 벌금 액수가 $95 billion  지불 수락을 받았다. 벌금 이외에도 은행은 피해 보상으로 Short sale을 수락하게 만들었고 현재도 Short sale은 진행 중에 있으며 많은 은행들이 도산되었다.

Reverse 융자 내용을 보면, “비우량 주택 융자” 보다도 월등히 나쁜 융자라는 것을 직감하게 된다. Reverse 융자는 아주 복잡하며 일반 융자와는 많은 차이가 있다. 재산 가치보다는 적은 돈을 받는 대신에 높은 경비와 상당한 위험을 수반한다.

L.A, Times 2013 년 7 월 21 일 보도에서, 한 채무자가 1997년에 주택 가치는 $556,00 인데 Reverse 융자는  $272,911 받았다. 2013 년 30 년 고정이자가 4.5 % 인 때에기본 이자 9.95 %, 융자 만기 시의 가치에 대해서 “만기 비용 (maturity fee)”  2 % 지불 이외에도 연금 $33,000 을 강제로 구입해야 되고, 만약에 주택 가격이 상승하면 상승된 50 % 를 은행이 챙긴다. 이 돈은 원금 잔액에 추가되며 채무자의 미래 월부금을 주택 소유자에게 줄여서 지불하며 복리이자로 계산한다. 

융자 원금은 $272,911 인데 16 년 후인 2013 년 7 월에는 융자 잔금이 $1,500,000 $ $1,600,000 로 부풀어 올랐다. 이 융자 액수에 대해서 전체 비용을 합하면 $1백5십만 ~ $1백6십만 달러 빚이 발생했다. 원금이 약 6 배로 부풀러 올랐다. 2013 년에 일반 융자를 받았다면, 융자금 경비를 다 지불하고서도 $66,976을 받을 수 있지만 Reverse 융자를 받았기 때문에 $44,008 을 받았으며 이는 일반 융자보다도 $22,968이 적은 돈이다.

융자 broker 나 은행이 채무자에 대해서 약탈적 대출 행위로 인해서 채무자에 대한 착취가 심한 “악덕 융자 (predatory)” 이다. 악덕 융자는 법에서 제제를 받는다.

Reverse 융자를 신청하는 사람들의 대부분이, 가난하고 신용 나쁘고, 교육을 못 받은 노인 상대이다. 돈 없는 노인한테 접근해서는 위험하다는 사실을 숨기고서 허위 과대 선전으로 의도된 착취를 한다.

한 사건에서, 엄마가 정신적으로 쇄약한 사람으로 기억력도 쇠퇴해 있었는데도 2009 년에 reverse 융자를 받았다. 재산세와 보험 지불을 안했다. 이사를 가거나, 1 년이 넘게 거주하지 않거나, 수리를 안했더라도 차압을 당할 수 있다. 우연히도 딸이 차압 경매 직전에 딸이 차압 주택 으로 시장에 나온 것을 발견하고서는 비싼 만기 비용을 지불하고서 차압을 막은 사건이 있다.

평생 거주할 수 있다고 선전을 하지만 그렇지 않다. 이 사건에서 처름, 1 년 이상 거주하지 않거나, 집 수리를 안 하거나, 재산세와 주택 보험료를 지불하지 못하면 차압을 당한다. 

상대적으로 이 융자를 판매하는 broker 나 은행은 다른 융자에 비교해서 돈벌이가 좋기 때문에 광고가 심하다. 

정부가 이런 융자를 허용한 것 자체부터 잘못이다. 아직까지는 “비우량 주택 융자” 피해자 보다는 적고, 노인들이다 보니까 소송 건수가 적기 때문에 정부가 이 융자를 폐쇄시키지 않고 있는 것일는지 모른다. 그러나 HUD 에서도 Reverse 융자에 대한 피해를 알고 있다.

미국 주택 융자 은행 (Mortgage Bankers Assn.) 협회장 말은, 탐욕이 많은 Reverse 융자 은행이 이익을 많이 챙기는 데만 혈안이 되어있다. 노인한테 불리한 것을 보호해야 할 정부 감독이 최소화되어 있기에 정부가 노인 보호에 나서야 된다고 말한다.  

일반적으로 reverser 융자는 노인들의 재정 상태에 합당하지 않으며 융자 비용이 지나치게 과다하고 남용되므로 노인한테 적합하지 않다. Reverse 융자는 상속인이 없는 사람한테 해당된다. 그러나 훗날에 의료비나 기타 비상사태나 예상치 못한 비용을 지불해야 할 때는 reverse 융자에 대한 후회를 하게 된다. 

Reverse 융자를 다른 퇴직 소득과 연관해서 사용할 수 있지만 "위험이 동반되어 되돌아온다" 는 원리를 알아야 된다. 건강 상태가 좋아서 평생 이사를 안가고 살 수 있는 집인가를 고려해야 된다.

Reverse 융자 보다는 상속자한테 돈을 빌려 쓰거나, 주택 판매, 은행을 통한 "일반 융자 (Conventional)" 또는 2 차 융자 또는 돈이 필요한 때에 순수 재산 가치에 대한 line of credit 융자 (home equity line)를 고려 해 보는 것이 더 안전 할 수 있다. 

이런 저런 방법이 안되었을 때는 주택을 판매하는 것이 훨씬 경제적으로 이익이다. 

특히 Reverse 융자를 받기 이전에 너무나 많은 비용을 지불해야 되고, 융자 받은 후에도 계속해서 변동 이자를 지불해야 되며, 여기에 복리 이자를 지불해야 된다. 그래서 융자 받았을 때의 융자 원금보다도, 원금은 세월과 함께 눈덩어리 같이 쌓여서 주택 가치 보다도 더 많은 원금이 형성된다.

주택 순수 가치에 대한 담보로 융자를 받지만, 이것은 나이, 신용 점수, 주택 가치에 따라서 융자 액수는 차이가 난다. 과거에는 주택 가치의 평균 64 % 융자를 받았지만 2020 년 4 월 현재는 58 % 융자를 받고 있다. 그러므로 여의치 않은 경우에는 집을 판매함으로서 주택 가치의 100 % 혜택을 활용하는 것이 효과적이다.

그리고 Reverse 융자는 상속을 할 수 없다. Reverse 융자를 쉽게 생각했다가는 패가망신 당한다. 

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070