Virus, 월부금 지불 유예

실업 수당이 7 월 31 일로서 마감되었다. 현재 다시 특정 기간까지 매주 $600 지불하는 것을 연장 하겠다는 news가 있다. 연방 정부 보증을 받는 은행으로부터 주택 융자를 제공한 은행은 9 월 30 일 까지 퇴거 또는 차압을 못하게 하고 있다. 많은 사업체들이 수입 급감으로 폐업하는 사태가 속출되고 있다. 재정문제가 발생 한 후에는 차압 돌풍이 몰려오기 때문에 여기에 대한 대책을 마련해야 된다.

Mortgage Bankers Association.에 의하면, 2020 년 3 월 2 일과 4 월 1 일 사이에 월부금 지불 임시 중단 신청을 한 사람은 2.66 % 인데 3 월 16 일부터 1,270 % 증가함으로 일시 폐쇄했어야 할 정도였다는 보도가 있었다.

2020 년 5 월 19 일  미전역에서 융자 forbearance 신청자가 8.8 %인 4,800,000 명이다.

6 월 7 일 발표에서 처음 보다는 약간 감소해서 8.53 % 인 4,300,000 명이라고 했다.

7 월 29 일 현재는 3,900,000 만 명으로서 과거 보다 약간 감소되었다.

정부 주택 융자 재정 지원 기관 (FHFA)는, 5 월 14 일에, Fannie Mae and Freddie Mac에서 2020 년 6 월 30 일까지 체납된 주택 소유주한테 차압을 중단한다고 발표했다.

지난 7 월 1 일에는 건물주한테 퇴거와 차압을 2020 년 9 월 30 일 까지 동결한다고 했다. 여기에는 HUD 융자도 포함된다.

5 월 19 일에는, 월부금 지불이 어려운 주택 소유자들을 위해서 재융자를 통해서 forbearance 또는 새 주택 구입 때에도 활용 할 수 있다고 발표했다. 하지만 경기가 나쁜 때에 수입이 떨어지고 월부금 지불 능력이 안 되면 재융자 받기가 어려우므로 융자 조정 신청을 하는 것이 좋을 수 있다.

이로 인해서 부동산 차압, 부동산 매물 량, 가격 하락 그리고 파산이 10 월부터 어떤 방향 흐름을 알게 될 것이다.

이 처름 현재 상황에 따라서 이런 일자가 계속 변동되고 있으므로 news를 잘 검색해야 된다.

돈이 있다면 당연히 월부금을 지불하는 것이 좋다. 하지만 Virus와 관련해서 집 월부금 지불이 어렵다면, 월부금 지불 중단 이전에 은행에 경제 사정을 이야기해서 양해를 구하는 것이 좋다. 은행 허락 없이 일방적으로 월부금을 지불 중단 한 후에서야 임시 지불 중단을 요구하면 신용 기록에도 문제가 발생 할 수 있다.

현재 월부금 지불하는 은행에다가 월부금 체납 이전에 연락해서 “일정 기간 월부금 지불 동결 후 몫돈 지불 (Forbearance)” 또는 “체납된 돈을 일정 기간 후에 분할 지불 (deferment)” 하는 것으로 청구 할 수 있다. 은행에서 Forbearance 와 Deferment 를 상호 교환적으로 사용하지만 실제 뜻은 이렇게 다르다.

은행에 따라서, 몇 개월 지불 유예 그리고 체납 과태료 (late fees), 벌금 (penalties), 신용 기록 회사에 보고하는 것 중단을 허용한다. 현재 Virus 사태로 대부분 은행은 이 요구를 받아 주고 있다. 은행은 꼭 Virus가 안이더라도 경제적으로 어려움을 당한 사람한테 차압하는 것 보다는 기존 융자 계약을 변경해서 채무자를 돕는 것이 은행한테도 좋다. 은행이 차압하면 경제적으로 손실이 발생하고 부실 융자 기록도 줄일 수 있기 때문이다.

Virus로 인한 실업 또는 경제적 어려움으로 월부금 지불이 어렵다면, 은행에 연락해서 6 개월 또는 그 이상의 월부금 지불 중단을 허락해 달라고 청구 할 수 있다. 

임시 지불 유예 (Forbearance) 뜻은, 일정 기간 동안 임시로 월부금 지불을 유예 기간이 끝이 나는 시점에 그동안 체납된 돈을 일시불로 지불하는 것이다. 은행은 이 기간 동안에 체납으로 차압을 하지 않는다는 약속이다. 그런데, 만약에 몫돈을 지불 못하게 되면 은행이 차압을 시작 할 수 있다. 하지만 현재와 같은 Corona 사태에서 임시 지불 중단된 기간 동안의 체납금을 일시불로 지불하라는 은행은 없을 것이다.

임시 지불 중단 된 금액을 분할 상환 (Deferment) 뜻은, 임시 지불 중단 기간 동안 체납된 돈을 한몫에 지불하는 것이 안이고 미래 어떤 일정 기간 동안까지 분할 상환 또는 융자 만기까지 분할 지불하도록 한다.

그러므로 Forbearance 와 Deferment를 동시에 신청해야 된다. 어떤 은행은 이것을 혼합해서 사용하기도 한다. Forbearance 신청을 하면서, 체납된 돈을 미래 어떤 기간까지 또는 융자 만기까지 분할 상환 하도록 해 달라고 청구하면 된다. 물론 합의는 서면으로 해야 된다. 기존 융자 계약서를 다시 변형해서 작성해도 된다.

때로는 정상적인 월부금에서 30~50 % 만 지불하고 나머지는 유예를 받도록 하는 방법도 있다. 안이면 융자 조정 신청을 하는 것도 하나의 방법이다. 융자 조정도 결국 기존 융자 계약을 변경해서 새로운 융자 계약을 하면서 월부금을 축소, 이자 조정, 기간을 조정하는 여러 방법들이 있다.

융자 조정 : 

월부금 지불이 어려우면 과거에도 은행에 절충을 해서 월부금 축소, 이자 낮추기, 융자 상황 기간 연장을 해 왔었다. 2006 년부터 시작된 "비우량 주택 융자 (subprime)" 로 융자 자격이 안 되는 융자를 제공하면서 신청자 상대로 착취 (predatory) 문제가 발생했다. 이로 인해서 은행들이 문을 닫는 곳이 발생했다. 2007 년부터 차압이 급격히 증가하자 융자 조정에 대한 기준을 만든 법이 Hope law 라는 이름으로 제정 되었다.

과거에는 융자 조정에 대한 어떤 기준이 없이 은행과 흥정으로 융자 조정이 이루어 졌었다.

차압이 증가하자 부시 정권 때인 2008 년 7 월 30 일에, 차압을 막기 위한 “주택소유주 희망 (HOPE FOR HOMEOWNERS)" 법안을 시행했다. 재융자 또는 융자 조정으로 차압 당하는 사람을 보호 해 주겠다는 것이다. 그리고 융자 조정 기준에 대한 방정식이 처음으로 만들어 졌다.

2008 년 9 월 8 일에는, 차압에 직면한 '단독 주택 소유주 보호법 (Homeowner Bill of Rights)' 이  제정되었다. California 주법에서 차압을 막기 위해서 융자 조정 또는 다른 선택권이 있다는 것을 고지해 주어야 한다는 법이 제정되었다. 이 법률이 2010 년 6 월 8 일에 상원에서 다시 수정이 되었다. 2003 년 1 월 1 일 이후부터 2009 년 1 월 1 일 사이에 융자 받은 사람에게 적용되며 2013 년 1 월 1 일까지 유효하다.

소유주가 거주하는 단독 주택 1 ~ 4 세대, 1 차 담보에만 해당이 된다. 이 법이 2018 년 1 월 1 일로 만기가 된다고 했지만 2019 년 1 월 1 일부터 영구적으로 융자 조정법이 시행하도록 되었다.

* 차압을 등록하기 이전에 융자 조정이 허락되었을 때에는 차압을 못한다. (No Dual Tracking During Short Sale). 그러나 실제는 융자 조정 중인데도 차압을 당한 사람들이 많았다.

연방법에서는 120 일 이상 체납되지 않으면 차압을 시작하지 못하며 융자 조정 중에도 차압 시작을 못한다.

* 융자 조정 합의 또는 Short Sale이 1 차 융자, 2 차 융자와 융자 보험회사의 합의로 수락되었을 때에는 차압 경매가 계류 중인 경우에는 차압을 취소해야 된다.

* 채무자가 융자 조정 담당자 한 사람과 대화를 원할 때에는 은행 직원 한 담당자와만 연결할 수 있도록 되어야 한다. (Single point of Contact) 그러나 소규모 은행은 여기에 적용되지 않는다.

* 체납 과태금 또는 융자 조정 신청비 무료

* 채권자의 수혜자, 담보 등록 기록에서 채권자를 대행하는 사람 이외의 사람은 차압을 시작 못한다. 채권자 은행 또는 융자 servicer 는 차압에 필요한 모든 서류가 정확하다는 확인 증명을 보장해야 된다. 이를 위반하면 $7,500 의 벌금이다.

* 채무자와 직접 전화 또는 대면 시에, 채무자의 재정 상태 그리고 차압을 막을 수 있는 상태를 파악 한 후 30 일 이후에 체납 등록을 할 수 있다.

* 은행은 채무자한테 체납 등록 (NOD)을 하기 이전에, 채무자는 융자 지불 약속 어음 (Promissory Note), 담보 증명서 (Deed of Trust), 과거 월부금 지불 기록, 그리고 채권자가 다른 사람한테 권리 이전 한 경우에 관련된 서류 검토를 요구 할 수 있다는 것을 전하기 이전에는 체납 등록을 못한다. 적은 은행은 여기에 해당되지 않는다.

* 차압 경매 연기 : 차압 경매가 최저 10 일 이후로 연기가 되었을 때에는 은행은 새 경매 일자를 5 일 이내에 서면 통고 해야 된다.

* 채무자에 대한 법적 권리 : 채무자는 은행의 법률 위반 시에는 채무자 권리 보호를 위해서 개인적인 소송을 제기 해서 은행이 시정을 하도록 할 수 있다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070