수익형 부동산 정보
해리 정
한바다 부동산 대표
- 상업용 부동산 전문가
- 한국일보, 중앙일보 칼럼니스트
2024년 1월 자투리 돈이 생기면 CD 또는 세이빙에 넣어두고 이자로 5% 를 즐길 수 있는 시기이지만, 개발자와 같은 시각에서 비어 있는 빈 땅이나 테넌트가 없는 건물을 분석하고 투자하는 새로운 시도가 필요한 요즘이다. 단순히 막연한 소문을 듣고 땅을 사두고 개발이 되기를 오랜 시간동안 기다리는 그런 수동적인 전략으로는 넓고 넓은 미국 땅에 투자를 하는 것이 아니라는 사실을 많은 분들이 경험을 통해서 잘 알고 계실 것이다.
대도시내에 다세대 주택 개발이 가능한 R2,RD,R3,R4 또는 상가용 C조닝을 구별하여 검토하여야 하고 거주 목적의 땅을 구입하려면 되도록 가격이 낮은 A조닝이나 R 조닝의 것이어야 한다. 타운내에 주거용 렌트 수요가 높고 4유닛까지 모기지 이자율의 유리함등의 이유로 RD, R3 또는 R4 조닝의 6천 Sqft 에서 8천 Sqft 의 대지에 4 유닛이 신축하는 것을 지난 수십년간 많이 보셨을 것이다. 두 개 이상의 대지가 인접해 있는 R3와 R4 조닝의 빈 땅이 제일 높은 가격을 형성하고 있다. 리테일 상가조닝인 C조닝에 목만 좋으면 익스프레스 카워시, 퀵서비스 레스토랑, 리테일 쇼핑센터가 지어지고, R4 조닝처럼 주거용 유닛을 지을 수도 있다.
C 조닝 목 좋은 빈 땅 또는 오래된 건물을 구입하여 건물을 짓고 세입자를 찾는 방법도 있지만, 그라운드 리스 계약으로 테넌트로 하여금 직접 건물을 짓도록 할 수 있다. 맥도날드 또는 칙필레이와 같은 코퍼레이션이 Ground Lease 계약을 Landlord 와 15년 또는 20년에 연장 옵션 5년짜리 3번에서 10번 을 한 후에 직접 건물을 짓는다.
그라운드 리스 계약을 하면 땅주인은 상가 건물에 대한 감가상각을 할 수 없지만 TI (Tenant Improvement) 를 제공하거나 건축비를 부담하는 등의 추가 비용에 대해서 부담이 적다. 실제로 개발이 완료된 인컴이 보장된 투자매물을 찾는 바이어들은 건물관리에서 자유로운 NNN 투자 매물에 대해서 수요가 높기 때문에 그라운드 리스를 불편해 할 이유가 없다.
오레곤주 워싱턴주 전역에 파파이스 치킨과 버거팅을 새로 지어서 오픈하고 있는 한 회사는 1에이커 땅의 C 조닝 대로변 땅을 1백만불에 구입하여 드라이브 쓰루시설등 3천Sqft 건물을 짓고 투자율 5% 에서 5.5 % 정도인 대략 3백만불 초반 가격에 안정된 렌트가 보장된 NNN 수익형 매물을 찾는 바이어에게 판매를 하고 있다.
폐업한 비즈니스가 입주해 있었던 건물들이 매물에 가끔 있다. 자리만 좋다면 스타벅스, 칙필레, 세븐일레븐 등의 성장일로에 있는 퀵서비스 레스토랑, 카페 또는 편의점을 입주시켜서 그라운드 리스계약 또는 상가 건물을 지어서 수익을 만들 수 있다.
전원주택을 위해서 집을 짓고 나무를 심어서 가꿀 수 있는 A 조닝 땅들을 남가주 주변 필렌, 애플밸리, 빅터빌, 리틀락, 프레지어팍,레익휴 등 북쪽방면에서 자주 볼 수 있다. 여기도 가격이 많이 올라서 2 에이커 대지와 10년 미만의 새로 지어진 집과 땅을 모두 포함하여 2024년 현재 Sq ft 당 280불에서 320불 가격에 거래가 되고 있다. 빈 땅은 대략적으로 2에이커 기준 3만불 정도이다. 작게라도 과수재배나 그린하우스를 지으시려면 물과 전기 를 저렴하게 공급 받을 방안을 미리 집구입 당시에 고려해야 한다.
필렌 일부 지역과 같이 Water stock 이 집구입과 함께 따라와서 물을 저렴하게 공급 받는 지역인지 Littlerock 시처럼 Agricultural water line 이 지나가는데가 있어서 물가격이 좀 싼 농업용수가 쓸 수 있는 지 잘 파악해야 하고 Water well 이 있다면 많은 도움이 되고 야생동물들 때문에 펜스의 설치비용을 고려해야 한다. 병원, 마켓, 홈디포 등 각종 편의시설과 상점이 가까이에 무엇이 있는지 여부와 계절에 따라서 바람이 많이 부는 지역등 구입 전에 반드시 자주 지역을 방문해 보는 노력이 필수이다.
집을 소유하고 있는 것이 투자에 대한 매력이 있는 것을 당연하지만, 대도시를 벗어나면 전혀 다른 상황을 맞이하기 때문에 전원주택을 위한 땅구입은 투자면에 불리한 점이 있다는 것을 검토하여야 한다. 땅구입시에 제일 먼저 확인해야 하는 것은 등기부 (타이틀)에 올라와 있는 예외조항에 대한 검토와 더불어 땅오염에 대한 조사이다. 특히 C 조닝 M 조닝 땅의 경우에 반드시 1차 서면으로 땅오염 관련 리서치 보고서를 받고 필요에 따라서 2차로 실험실 토양 테스트까지 확인해야 하는 경우도 있다. 비용이 들지만 절대로 깨끗한 땅임을 확인해야만 한다. 캘리포니아의 경우 https://geotracker.waterboards.ca.gov/ 사이트 정보에 지하수 오염에 관한 정보도 확인할 수 있다.
한바다 부동산 해리정
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