부동산 업자가 손님 돈 횡령

부동산 업자가 손님 돈을 횡령/유용 한 후에 파산 신청을 했다가 법원에서 거절당하는 사건이 있다. 타인 돈을 허락 없이 고의적으로 횡령한 후에 개인 목적으로 사용, 목적에 부합되지 않는 곳에 사용, 부당한 수수료 징수도 일반적으로 횡령이라고 말 한다. 좁은 의미의 횡령은, 타인 돈을 허락 없이 개인 이익과 용도에 사용하는 것을 횡령, 타인 돈을 다른 용도에 사용하는 것을 유용이라 하지만, 이를 구분하지 않고서 모두를 횡령이라고 한다.

부동산 매매와 관련하여 부동산 업자가 잘못을 저질렀을 때에, 부동산 업자를 채용한 주인한테 아무런 잘못이 없고, 매매를 통해서 아무런 혜택을 받은 것이 없더라도 부동산 업자를 채용한 사람한테 책임이 있다.

부동산 업자가 계약금 (Deposit)과 월부금 횡령:  

땅 구입자가 계약금으로 부동산 업자한테 $7,223을 지불했다. 부동산 업자는 이 돈을 현찰로 바꾼 후에 땅 판매자한테 $2,504만 지불 하고 차액을 부동산 업자가 착복했다.

대법원은, 땅 판매자가 부동산 업자를 채용했다. 부동산 업자는 주인을 대신해서 매매 흥정, 돈 수령, 월부금 수령을 허락했다. 구입자가 지불한 계약금과 월부금 지불한 돈을 부동산 업자가 횡령했기 때문에 횡령 책임은 땅 판매자한테 있다고 판결했다. 단, 법원 명령에 의해서 특정 부동산 업자를 채용했을 때는 제외된다.

부동산 업자가 계약금 횡령 :

부동산 업자는 개발업자가 주택을 건축해서 판매하는 계약금을 받아서는 손님을 위한 “신탁 구좌 (trust account)”에 입금 시키도록 되어 있었다. 구입자는 Escrow 종결 이전부터 주택에 거주 하도록 계약되었고, escrow 가 종결될 때 까지 매일 임대료를 지불하게 했다. 그러나 부동산 업자가 주택 구입 가격에 대한 지불금 (Down payment)과 2 개월분의 임대료를 개발업자한테 지불하지 않고서 잠적했다.

부동산 회사에서 운영하는 Escrow 회사였다. 부동산 업자가 구입자 돈을 횡령했기에 Escrow를 종결 할 수 없었다. 구입자는 개발업자와 부동산 업자 상대로 소송을 했다.

개발업자는, 자기는 부동산 업자로부터 받은 돈이 없기 때문에 자기 잘못은 없다고 주장했다.

지방법원은, 부동산 업자는 계약금, 변호사비와 경비를 지불하되, 구입자는 개발업자한테 체납된 임대료를 지불하라고 판결했다. 구입자는 항소했다.

고등법원은, 개발업자 대신에 부동산 업자가 부동산 업자를 채용한 주인을 대리해서 일을 할 수 있도록 허락했다. 부동산 업자 태만뿐만이 안이라, 부동산 업자의 모든 잘못에 대한 책임은 부동산 업자를 채용한 주인한테 있다. 여기에는 부동산 업자의 고의적인 잘못도 포함된다. 부동산 업자가 구입자 돈을 받아서 잠적한 책임은, 개발업자인 채용자가 이러한 부동산 업자를 잘못 채용한 책임이 있다.

주택 구입계약에서 구입자가 지불한 Down payment 가 구입하는 가격에 포함된 것이므로 구입자가 계획되로 escrow 를 종결 할 수 있었는데도 판매자 부동산 업자가 횡령을 했기 때문에 escrow 를 종결 못한 것이다.

구입자는 계약에 의해서 escrow 종결 이전부터 거주해 왔다. 개발업자인 주택 판매자한테 구입자가 절도 당한 돈에 대해서 배상 책임이 있으므로 구입자는 임대료를 지불 할 의무가 없다.

판매자가 부동산 업자를 선정할 때는 아주 주의 깊게 조사해서 선정해야 된다. 그렇지 않으면 부동산 업자한테 “보증 채권 (Bond)" 구입을 할 것을 요구 한 후에 채용했어야 된다는 것이 대법원 판결이다.

부동산 업자가 구입자 상대로 거짖 설명, 사기, 태만, 중요한 결함을 밝히지 않은 것, 고의적 의무 위반으로 구입자한테 피해를 주었을 때는 부동산 업자를 채용한 판매자는 아무런 잘못이 없다고 하더라도, 부동산 업자를 잘못 채용한 사람한테 더 높은 책임이 있다.

아무런 잘못이 없는 판매자는, 구입자에 대한 피해 보상을 지불한 후에, 부동산 업자 상대로 판매자 책임을 보호해 주지 못한 의무 위반 (fiduciary)에 대한 피해 보상 청구를 할 수 있다.

Agent가 주인 사업을 위해서 매매 과정에서 제 3 자에 대한 잘못을 저질렀을 때는 부동산 업자를 채용한 주인이 아무런 잘못이 없고, 매매를 통해서 혜택을 본 것이 없다고 하더라도 피해에 대한 책임이 있다.

그러나 판매자의 잘못이 있었을 때는, 판매자가 부동산 업자 상대로 판매자 보호 의무 위반 청구를 할 수 없다. 판매자는 부동산 국에서는 부동산 면허자에 대한 항의 또는 부동산 업자 잘못이 발견되면 일반인의 피해를 보호하기 위해서 조사를 해야 할 의무가 있다.

횡령 후 파산 신청 부결 :

부동산 업자가 손님 돈을 횡령한 후에 뻔뻔스럽게도 파산 신청을 하는 사람이 있다. 파산 신청만 하면 모든 채무가 소멸되는 것인 줄 알고서 착각 한 것이다. 하지만 부동산 업자 상대로 판매자 책임을 보호해 주지 못한 의무 위반 (fiduciary), 상호간의 믿음에 대한 배신행위, 위조 서명, 횡령, 사기성 거짖 설명 또는 실제 사기 행위로서 부채 발생 또는 부동산 관련 일 해 준것 (services), 융자 연장, 재융자, 사기 부채에 대한 보상, 응징적 피해 배상, 부채가 고의적 그리고 불법적이나 고의적으로 손상을 끼친 것에 대해서는 파산에서 제외된다.

부부간의 상호 믿음에 대한 배신행위도 여기에 속한다. 이혼 이전에 부부 공동 재산으로 훗날 같이 살겠다는 여자 이름으로만 집 구입, 훗날 같이 살겠다는 여자와 공동으로 집 구입을 했을 때에도 배우자를 위해서 충실해야 할 의무 위반, 고의적인 사기 행위가 된다. 이런 경우에 파산에서 부채가 소멸되지 않는다.

김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683