2024 년부터 시행되는 부동산 관련 법을 연재한다.
** 보증금은 한 달치 집세로 제한된다.
AB 12
기존 법은, 가구 시설이 없는(unfurnished) 주거용 임대 보증금은 2 개월분 임대료, 가구 제공 (furnished)이 된 임대 주택은 3 개월분 임대료를 초과할 수 없다.
새법은, 가구가 비치되어 있거나, 가구가 없는 임대 주택에 대해서 최대 1개월 임대료 만 징수할 수 있다.
예외 사항: 소규모 임대주로서 자연인 또는 유한책임 회사 (LLC) 그리고 주거용 임대용 부동산을 2 개 이하로 소유한 임대주로서 전체 총 4가구 이하의 주거용 건물주한테만 예외가 된다.
새 법은, 2024년 7월 1일부터 집주인이 주거용 부동산에 가구가 없거나 비치되어 있는지 여부에 관계없이 1개월 임대료를 초과하는 금액 이나 이와 상응한 가치로 주거용 부동산 임대 계약에 대한 담보를 요구하거나 받는 것을 금지한다. 추가로, 최초 입주 시 또는 그 이전에 지불한 첫 달 임대료이다.
소규모 건물주는 예외:
소규모 건물주는 해당 임대 동에 가구 있느냐 없느냐에 관계없이 2개월 임대료를 초과하지 않는 금액 또는 가치의 보증금을 요구하거나 받을 수 있다.
건물주가 첫 달 임대료에 추가로서 (1) 자연인 또는 유한책임 (LLC) 회사로 모든 구성원이 자연인 이어야 된다. 그리고
(2) 2 개 이하의 주거용 임대 부동산을 소유하고 있어야 하며 전체가 4 동 이하의 임대 부동산이어야 된다. 소규모 건물주인의 예외에는 가족 신탁 (family trusts)이 포함된다.
이 소규모 건물주 예외 사항에는 미래 세입자가 군인인 경우에는 적용되지 않는다.
2024년 7월 1일 이전에 현재 보증금을 보유하고 있거나 2024년 7월 1일 이전에 1개월 임대료를 초과하는 보증금을 요구하거나 징수한 집주인은 해당 보증금이 1개월 임대료를 초과하는 경우에도 계속해서 보증금을 보유할 수 있다.
2024 년 7 월 1 일부터 시행.
* 정부 보조 세입자 신용 평가는 “지불능력” 검정
SB 267
예비 세입자가 정부 임대료 보조같은 섹션 8 (Section 8) 임대 허락서 (rental voucher) 와 같은 정부 임대료 보조금을 받아서 임대 신청 평가를 할 때는 기존의 신용 기록 및 신용 보고서에 의존하는 대신 "지불 능력 (ability to pay)” 을 평가해야 한다.
SB 267은 정부 임대료 보조금 수령을 받는 세입자인 경우, 건물주가 세입자의 입주 신청서를 검토할 때 개인의 신용 기록 대신에 정부가 세입자한테 지불하는 혜택 기록, 은행 잔고 기록, 지불 기록으로서 세입자가 임대료 지불 능력을 검증 할 수 있는 합리적인 대체 증거이다.
입주 신청자는 합리적인 지불 능력에 대한 대체 증거를 제공하는 것을 선택할 수 있다.
건물주는 다음 사항을 고려해야 된다;
신청자에게 대체 증거로 답변할 수 있는 합리적인 시간을 제공해야 되고
신청자에게 임대 숙소를 제공할지 여부를 결정할 때 해당 개인의 신용 기록 대신 대체 증거를 합리적으로 고려해야 된다. 그럼에도 불구하고 건물주는 고용 확인을 하거나, 추천을 요청하거나 개인의 신분 확인을 위한 정보나 문서를 요청할 수 있다.
2024 년 1 월 1 일 시행
* 세입자는 자전거, 전기 자전거 그리고 다른 기타 간편한 운송 기구를 ( scooters 같은 것) 자기 방에 보관 할 수 있다.
SB 712
건물주는 세입자가 개인 휴대용 운행 도구를 소유하는 것을 금지하거나 특정 조건 및 예외에 따라 해당 유닛에 거주하는 각 사람에 대해서 최대 1개의 개인 휴대용 운송 장비 “마이크로 모빌리티 (micromobility) 장비를 보관 및 충전하는 것을 금지 할 수 없다.
개인 휴대용 운송 장비는 자전거, scooters, 호버보드 (hoverboards), skateboards, 전기자전거 또는 전기스쿠터와 같은 전기 장치를 의미한다.
새 법은, 건물주가 세입자의 개인 휴대용 운행 장비 소유를 금지 또는 장비의 보관 및 충전을 금지하는 것을 방지한다.
세입자의 전기 모터 (electric motor)가 작동되지 않거나, 전기 자전거 및 전기 스쿠터에 대한 특정 안전 표준을 준수해야 된다.
이러한 안전 표준을 준수하지 못하는 경우, 세입자는 해당 주택 내 장치 보관을 보장하는 보험에 가입해야 된다.
전기 자전거용 배터리는 미국 소비자 제품 안전 위원회에서 인정한 UL 2849 표준 또는 전동 보조 자전거에 대한 EN 15194 유럽 표준을 준수해야 한다. 반면, 전기 스쿠터는 미국의 UL 2272 표준이나 개인용 경전기차에 대한 유럽 표준 EN 17128을 준수해야 한다. 그러나 건물주는 세입자한테 셋방 외부에 "안전한 장기 보관"을 제공할 수 있는 선택권이 있다. 장비 보관 장소가 무료로 제공되는 경우 집주인은 해당 장비를 unit 내부 보관을 금지할 수 있다.
건물주는 세입자의 휴대용 운송 장비를 주택 내부에 보관할 목적으로 임대 주택을 변경하고자 하는 세입자의 요청을 조정하거나 승인할 필요가 없다. 건물주는 주거 단위 내에서 개인 휴대용 운송 장비의 배터리 및 모터에 대한 수리 또는 유지 관리를 금지할 수 있다. 집주인은 세입자에게 해당 소방법에 따라 개인용 장비를 보관하도록 요구할 수 있다.
건물주는 세입자의 거주지에 개인 휴대용 운송 장비를 보관할 수 있게 해야 함으로 발코니에 보관 하는 것을 금지 할 수 있느냐하는 것은 의문이지만 건물내에 보관하도록 해야 된다.
2024 년 1 월 1 일 시행
김희영 김희영 부동산 (310) 307 - 9683
